开发商负债赌明天 部分房企透支全年利润抢地存隐患-e房网

2019-04-08 15:46
核心提示:近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。

  近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场高烧不退,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是地王频出。记者调查发现,一些地王的楼面价已超过区域房价,不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地,高杠杆、高负债拿地存在隐患。

  二线城市地价同比暴涨180%

  近期,多个二线城市土地市场高温。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域地王;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的地王纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,*高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料地王也在4月底产生。

  据世邦魏理仕监测,与以往高总价的地王主要集中在一线城市不同的是,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均地王频现。机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

  值得关注的是,几乎所有一线和热点二线城市都出现面粉比面包还贵的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。记者走访上海泗泾新科地王周边5个在售项目发现,其销售单价范围在2.4万元-3.1万元,远低于近4万元的楼面价。苏州*近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价,其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

  开发商负债抢地赌明天

  记者翻阅年报发现,本轮拿到地王的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的明天。

  刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州*高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

  开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

  不缺钱,缺项目。旭辉集团总裁林峰透露,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉*的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,房企现在不缺钱,缺的是项目。

  开发商互相坐庄解套。业内人士认为,开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后,*亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以地王为噱头促销提价。

  同策咨询研究总监张宏伟认为,在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的好办法。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一位开发商表示,只有拿不到的地,没有解不了的套。

  土地财政依赖亟待改变

  在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后,是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示,2015年百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

  业内人士担心,房企高负债、高杠杆存在违约隐患。一家房企旗下的一个项目出问题,可能会出现连锁反应,很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。

  土地市场疯狂盛宴背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行*经济学家黄志凌认为,一些地方政府提高基准地价,有的涨幅超过一倍,这说明其并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。

  地王集中出现,将加剧地方的土地依赖症,放大财政风险。中国房地产业协会副会长胡志刚建议,热点城市要把握土地供应节奏,合理调节土地价格,稳定房企长远预期,避免频现地王。(新华社)

分享到:
收藏